Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) sind wertbeeinflussende Eigenschaften einer Immobilie, die nicht dem gewöhnlichen Zustand vergleichbarer Objekte entsprechen. Sie werden im Rahmen der Wertermittlung gesondert berücksichtigt, da sie den Marktwert positiv oder negativ verändern können.

Zu den boG zählen unter anderem:

• Baumängel und Bauschäden
• wirtschaftliche Überalterung
• außergewöhnliche bauliche Besonderheiten
• grundstücksbezogene Rechte und Belastungen
• Abweichungen von marktüblichen Mieterträgen
• weitere objektspezifische Besonderheiten

Da diese Merkmale individuell auftreten, müssen sie im Einzelfall erkannt, bewertet und in die Wertermittlung einbezogen werden.

Instandsetzungskosten

Bei der Besichtigung einer Immobilie werden häufig Mängel festgestellt, deren Beseitigung für einen zukünftigen Eigentümer erforderlich ist. Handelt es sich um reine Instandsetzungsmaßnahmen ohne wesentlichen Gestaltungsspielraum, entspricht die Wertminderung in der Regel den voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung.

Modernisierungsmaßnahmen

Werden umfangreichere Sanierungsarbeiten durchgeführt, gehen diese häufig mit einer Modernisierung der Immobilie einher. Dadurch wird nicht nur der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt, sondern die Immobilie oftmals qualitativ verbessert. Solche Maßnahmen können den Marktwert erhöhen und werden deshalb anders bewertet als reine Instandsetzungen.

Grundsätzlich gilt:

• Instandsetzungskosten werden in voller Höhe berücksichtigt.
• Modernisierungskosten können – sofern sie zu einer nachhaltigen Wertsteigerung führen – unter Berücksichtigung des objektspezifischen Sachwertfaktors bewertet werden.

Besondere Architektur

Eine außergewöhnliche Bauweise oder ein individuelles architektonisches Konzept kann sich unterschiedlich auf den Immobilienwert auswirken. Je nach Marktakzeptanz kann eine besondere Gestaltung den Wert erhöhen oder auch mindern. Entscheidend ist, wie potenzielle Käufer die Immobilie einschätzen und welche Nachfrage für vergleichbare Objekte besteht.

Mehrmieten und Mindermieten

Bei der Immobilienbewertung wird grundsätzlich von nachhaltig erzielbaren Marktmieten ausgegangen. Weichen die tatsächlich vereinbarten Mieten hiervon ab, müssen diese Unterschiede gesondert bewertet werden.

Erzielt eine Immobilie höhere Mieteinnahmen als marktüblich, spricht man von Mehrmieten. Liegen die Einnahmen unter dem marktüblichen Niveau, handelt es sich um Mindermieten. Voraussetzung für deren Berücksichtigung ist, dass die bestehenden Mietverhältnisse rechtlich zulässig sind. Die Anpassung erfolgt in der Regel nach der Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswertes.

Leerstand

Ein leerstehendes Mietobjekt stellt einen besonderen Fall der Mindermiete dar. Während der Zeit bis zur Wiedervermietung entstehen Einnahmeausfälle, gleichzeitig laufen viele Bewirtschaftungskosten weiter. Beide Faktoren führen zu einer Wertminderung und müssen bei der Wertermittlung berücksichtigt werden.

Grunddienstbarkeiten und Baulasten

Grunddienstbarkeiten sind privatrechtliche Rechte, die zugunsten eines anderen Grundstücks bestehen. Sie können die Nutzung eines Grundstücks einschränken oder einem anderen Grundstück bestimmte Nutzungsrechte einräumen.

Typische Beispiele sind:

• Wegerecht
• Leitungsrecht
• Nießbrauch
• Überfahrtsrechte

Baulasten unterscheiden sich hiervon, da sie öffentlich-rechtlicher Natur sind. Sie entstehen aufgrund bauordnungsrechtlicher Vorschriften und verpflichten den Grundstückseigentümer zu bestimmten Duldungen oder Handlungen.

Häufige Baulasten sind beispielsweise:

• Abstandsflächenbaulast
• Stellplatzbaulast
• Erschließungsbaulast

Sowohl Grunddienstbarkeiten als auch Baulasten können den Grundstückswert beeinflussen und sind daher bei der Bewertung zu berücksichtigen.

Wohnungsrecht

Das Wohnungsrecht ist ein im Bürgerlichen Gesetzbuch geregeltes dingliches Nutzungsrecht. Es berechtigt eine bestimmte Person, eine Wohnung oder ein Gebäude dauerhaft zu bewohnen, ohne Eigentümer der Immobilie zu sein.

Das Wohnungsrecht ist grundsätzlich weder übertragbar noch veräußerbar. Da dieses Recht die Nutzungsmöglichkeiten des Eigentümers einschränkt, wirkt es sich wertmindernd auf die Immobilie aus. Im Rahmen der Wertermittlung wird der wirtschaftliche Wert des Wohnungsrechts berechnet und vom vorläufigen Immobilienwert abgezogen.

Nießbrauchrecht

Das Nießbrauchrecht gewährt einer Person das umfassende Recht, eine Immobilie zu nutzen und sämtliche daraus entstehenden Erträge zu beziehen, beispielsweise durch Vermietung. Das Eigentum an der Immobilie verbleibt jedoch beim Eigentümer.

Wie das Wohnungsrecht ist auch der Nießbrauch grundsätzlich nicht übertragbar oder veräußerbar. Da der Eigentümer während der Dauer des Nießbrauchs in seiner wirtschaftlichen Nutzung eingeschränkt ist, muss der Wert des Nießbrauchrechts bei der Immobilienbewertung ermittelt und als wertmindernder Faktor vom vorläufigen Verfahrenswert berücksichtigt werden.