Allgemeines

Verkehrswert (Marktwert)

Die Begriffe Verkehrswert und Marktwert werden im Immobilienbereich gleichbedeutend verwendet. Sie beschreiben den Preis, der für eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden kann. Maßgeblich sind dabei die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften des Objekts, dessen Zustand sowie die Lage. Persönliche Interessen einzelner Beteiligter oder außergewöhnliche Umstände bleiben bei der Wertermittlung unberücksichtigt. Die rechtliche Grundlage hierfür bildet § 194 des Baugesetzbuches (BauGB).

Beleihungswert

Der Beleihungswert spielt insbesondere bei der Immobilienfinanzierung eine wichtige Rolle. Er beschreibt den Wert einer Immobilie aus Sicht des Kreditgebers und dient als Grundlage für die Vergabe eines Darlehens. Im Gegensatz zum Marktwert wird der Beleihungswert vorsichtig ermittelt und orientiert sich an der langfristigen Werthaltigkeit der Immobilie.

Bei der Berechnung werden nachhaltige Eigenschaften des Objekts, die regionale Marktsituation und mögliche Nutzungsarten berücksichtigt. Spekulative Preisentwicklungen fließen dagegen nicht in die Bewertung ein. Dadurch soll gewährleistet werden, dass die Bank auch im Falle einer Zwangsverwertung möglichst keinen finanziellen Verlust erleidet.

Gutachten

Ein Immobiliengutachten ist eine fachlich fundierte Bewertung, mit der der Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag festgestellt wird. Es wird von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt und kann beispielsweise beim Kauf oder Verkauf, für Finanzierungen, steuerliche Zwecke, Versicherungen oder gerichtliche Verfahren benötigt werden.

Ein vollständiges Verkehrswertgutachten umfasst insbesondere folgende Bestandteile:

• Festlegung des Bewertungsstichtags und Beschreibung des Grundstücks bzw. der Immobilie.
• Auswahl und Begründung des geeigneten Wertermittlungsverfahrens.
• Durchführung und Berechnung der Wertermittlung.
• Herleitung des endgültigen Marktwertes auf Grundlage der ermittelten Ergebnisse.

Aufbau eines Gutachtens

1. Festlegung des Wertermittlungsstichtags

Zu Beginn wird der Stichtag festgelegt, auf den sich die Bewertung bezieht. Zusätzlich wird der tatsächliche Zustand der Immobilie beschrieben.

Dabei werden folgende Begriffe unterschieden:

• Wertermittlungsstichtag: Der Tag, an dem der Immobilienwert bestimmt wird.
• Qualitätsstichtag: In der Regel identisch mit dem Wertermittlungsstichtag. Er kann jedoch beispielsweise nach einer Sanierung oder im Rahmen einer Enteignung abweichen.
• Grundstückszustand: Sämtliche wertrelevanten Eigenschaften der Immobilie werden dokumentiert und berücksichtigt.

2. Auswahl des Bewertungsverfahrens

Je nach Objektart wird das passende Bewertungsverfahren gewählt und nachvollziehbar begründet. Zu den anerkannten Verfahren gehören:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

3. Berechnung

Anschließend erfolgt die eigentliche Berechnung nach dem gewählten Verfahren.

4. Ermittlung des Marktwertes

Zum Abschluss werden die Ergebnisse ausgewertet und miteinander verglichen. Daraus wird der endgültige Verkehrswert bzw. Marktwert der Immobilie abgeleitet.

Anforderungen an ein Gutachten

Ein professionelles Gutachten sollte folgende Qualitätsmerkmale erfüllen:

• logisch und einheitlich aufgebaut sein,
• klar gegliedert werden,
• fachlich nachvollziehbar begründet sein,
• sich auf die wesentlichen Inhalte konzentrieren und
• alle erforderlichen Informationen vollständig enthalten.

ImmoWertV

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bildet die rechtliche Grundlage für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie grundstücksgleichen Rechten. Ziel der Verordnung ist es, bundesweit einheitliche und nachvollziehbare Bewertungsverfahren sicherzustellen.

ImmoWertA

Die Immobilienwertermittlungsanweisungen (ImmoWertA) ergänzen die Vorgaben der ImmoWertV. Sie enthalten praktische Hinweise und detaillierte Erläuterungen zur Anwendung der verschiedenen Bewertungsverfahren und tragen dazu bei, eine möglichst einheitliche Qualität der Immobilienbewertung zu gewährleisten.

BauGB

Das Baugesetzbuch (BauGB) stellt die wichtigste gesetzliche Grundlage des deutschen Städtebaurechts dar. Es regelt unter anderem die Nutzung von Grundstücken sowie die städtebauliche Entwicklung und soll eine nachhaltige und geordnete Nutzung des Bodens gewährleisten.

Gutachterausschuss

Gutachterausschüsse sind unabhängige, öffentlich bestellte Gremien, die Grundstückswerte ermitteln und den Immobilienmarkt beobachten. Zu ihren wichtigsten Aufgaben gehört die Führung der Kaufpreissammlung, auf deren Grundlage Bodenrichtwerte und weitere Marktdaten ermittelt werden.

Mikrolage

Die Mikrolage beschreibt das direkte Umfeld einer Immobilie. Dazu zählen beispielsweise die Nachbarschaft, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte, Grünflächen, die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln sowie die allgemeine Infrastruktur. Sie beeinflusst insbesondere die Wohnqualität und die Attraktivität des Standorts im Alltag.

Makrolage

Die Makrolage betrachtet die Immobilie im größeren regionalen Zusammenhang. Berücksichtigt werden unter anderem die wirtschaftliche Entwicklung einer Region, Bevölkerungsstruktur, Arbeitsmarkt, Verkehrsanbindung sowie kulturelle und soziale Angebote. Diese Faktoren wirken sich langfristig auf die Nachfrage und die Wertentwicklung einer Immobilie aus.

Energieausweis

Der Energieausweis informiert über die energetische Qualität eines Gebäudes und ermöglicht eine Einschätzung seines Energieverbrauchs beziehungsweise Energiebedarfs. Grundsätzlich wird zwischen zwei Varianten unterschieden:

Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Energieverbrauchsdaten der Bewohner aus den vergangenen Jahren. Grundlage sind beispielsweise Heizkostenabrechnungen.

Bedarfsausweis

Beim Bedarfsausweis erfolgt die Bewertung unabhängig vom Nutzerverhalten. Stattdessen werden die baulichen Eigenschaften des Gebäudes sowie die technische Ausstattung, etwa Dämmung, Fenster oder Heizungsanlage, analysiert und daraus der theoretische Energiebedarf berechnet.

Der Energieausweis schafft Transparenz über die Energieeffizienz einer Immobilie. Gleichzeitig liefert er Hinweise auf mögliche Modernisierungsmaßnahmen und unterstützt Käufer sowie Mieter bei ihrer Entscheidungsfindung.