Grundsatz der Bodenwertermittlung
Die Ermittlung des Bodenwertes ist sowohl bei unbebauten als auch bei bebauten Grundstücken ein wesentlicher Bestandteil der Immobilienbewertung. Dabei wird grundsätzlich der Wert des Grundstücks unabhängig von den darauf befindlichen Gebäuden bestimmt.
In der Praxis erfolgt die Bodenwertermittlung überwiegend mithilfe des Vergleichswertverfahrens. Alternativ oder ergänzend können Bodenrichtwerte herangezogen werden, sofern diese für die betreffende Lage geeignet sind.
Vergleichspreise
Eine zuverlässige Bodenwertermittlung setzt voraus, dass ausreichend geeignete Kaufpreise vergleichbarer unbebauter Grundstücke vorliegen. Diese Vergleichsobjekte müssen hinsichtlich ihrer Eigenschaften möglichst gut mit dem zu bewertenden Grundstück übereinstimmen. Welche Anforderungen dabei erfüllt sein müssen, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert des Bodens innerhalb eines bestimmten Gebietes an. Er wird von den örtlichen Gutachterausschüssen regelmäßig ermittelt und veröffentlicht. Als Orientierungswert unterstützt er insbesondere die Bewertung unbebauter Grundstücke und dient häufig als Grundlage für weitere Wertermittlungen.
Bodenrichtwertkarte
In einer Bodenrichtwertkarte werden die Bodenrichtwerte grafisch dargestellt. Sie zeigt, welche durchschnittlichen Grundstückswerte in den einzelnen Bereichen einer Stadt oder Region gelten und ermöglicht dadurch einen schnellen Überblick über das Preisniveau verschiedener Lagen.
Bodenpreisindexreihen
Bodenpreisindexreihen zeigen die Entwicklung der Bodenpreise im Zeitverlauf. Grundlage sind Auswertungen des regionalen Grundstücksmarktes. Die Preisentwicklung wird anhand von Indexzahlen dargestellt, wobei ein festgelegtes Basisjahr den Wert 100 erhält. Dadurch lassen sich Veränderungen des Bodenwertniveaus über mehrere Jahre nachvollziehen.
Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Geschossflächenzahl (GFZ) beschreibt das Verhältnis zwischen der zulässigen Geschossfläche eines Gebäudes und der Grundstücksfläche. Sie gibt somit an, wie intensiv ein Grundstück entsprechend den baurechtlichen Vorgaben bebaut werden darf.
Wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ)
Für die Immobilienbewertung wird häufig die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) verwendet. Im Unterschied zur klassischen GFZ berücksichtigt sie zusätzlich Flächen, die zwar baurechtlich nicht vollständig als Geschossfläche zählen, wirtschaftlich jedoch einen Nutzen bieten. Dazu gehören beispielsweise Hobbyräume oder teilweise gewerblich genutzte Untergeschossflächen.
Umrechnungskoeffizienten
Umrechnungskoeffizienten dienen dazu, Unterschiede zwischen Grundstücken oder Immobilien rechnerisch auszugleichen. Mithilfe dieser Faktoren lassen sich Werte an unterschiedliche Grundstücksmerkmale anpassen und besser miteinander vergleichen.
Typische Beispiele sind:
- Umrechnungskoeffizienten für die Geschossflächenzahl (GFZ)
- Umrechnungskoeffizienten für die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ)
- Umrechnungskoeffizienten für unterschiedliche Grundstücksgrößen
- weitere marktbezogene Anpassungsfaktoren
Lageunterschiede
Die Lage zählt zu den wichtigsten wertbestimmenden Faktoren einer Immobilie. Deshalb müssen Unterschiede zwischen Vergleichsgrundstücken sorgfältig berücksichtigt werden. Bodenrichtwerte, Vergleichspreise sowie geeignete Umrechnungskoeffizienten helfen dabei, Lageunterschiede sachgerecht auszugleichen und den tatsächlichen Bodenwert möglichst genau zu bestimmen.
Entwicklungszustand des Bodens
Der Entwicklungszustand beschreibt den aktuellen Zustand sowie die zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks. Dabei werden unter anderem die vorhandene Erschließung, die planungsrechtlichen Vorgaben, die bestehende Bebauung und mögliche Nutzungsbeschränkungen berücksichtigt.
Ebenso fließen wertrelevante Faktoren wie Erschließungs- und Ausbaubeiträge in die Bodenwertermittlung ein, da sie den Grundstückswert maßgeblich beeinflussen können.
