Rechtliches

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem sämtliche Grundstücke sowie grundstücksgleiche Rechte eines Grundbuchbezirks erfasst werden. Es dokumentiert die Eigentumsverhältnisse und sämtliche wesentlichen dinglichen Rechte an Grundstücken. Die Führung des Grundbuchs erfolgt durch das zuständige Grundbuchamt beim Amtsgericht.

Zweck des Grundbuchs

Das Grundbuch sorgt für Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr. Es schafft Transparenz über die rechtlichen Verhältnisse einer Immobilie und ermöglicht es Beteiligten, sich auf die eingetragenen Informationen zu verlassen.

Insbesondere dokumentiert das Grundbuch:

• den jeweiligen Eigentümer,
• bestehende Belastungen und Rechte Dritter,
• die Rangfolge der eingetragenen Rechte,
• Verfügungsbeschränkungen oder Verfügungsverbote.

Miet- und Pachtverhältnisse werden dagegen grundsätzlich nicht im Grundbuch eingetragen.

Öffentlicher Glaube des Grundbuchs

Dem Grundbuch kommt nach den §§ 891 und 892 BGB eine besondere Beweiskraft zu. Grundsätzlich wird vermutet, dass eingetragene Rechte tatsächlich bestehen und gelöschte Rechte nicht mehr existieren.

Erwerber dürfen auf die Richtigkeit der Eintragungen vertrauen. Dieser Vertrauensschutz entfällt jedoch, wenn ein Widerspruch im Grundbuch eingetragen ist oder der Erwerber von einer Unrichtigkeit positive Kenntnis besitzt. Bloße Zweifel oder grob fahrlässige Unkenntnis reichen hierfür nicht aus.

Grundbuchamt

Für die Führung der Grundbücher sind die Grundbuchämter zuständig. Diese sind organisatorisch Teil der Amtsgerichte und verwalten sämtliche Grundbuchblätter ihres jeweiligen Gerichtsbezirks.

Grundakte

Zu jedem Grundbuchblatt wird eine eigene Grundakte geführt. Darin befinden sich alle Urkunden, die den Eintragungen zugrunde liegen.

Hierzu gehören beispielsweise:

• notarielle Kaufverträge,
• Teilungserklärungen bei Wohnungseigentum,
• Erbscheine oder Testamente,
• sonstige Nachweise für Eigentumsänderungen oder Belastungen.

Darüber hinaus werden sämtliche Anträge, Entscheidungen des Grundbuchamtes und Kostenunterlagen dokumentiert.

Aufbau des Grundbuchs

Das Grundbuch gliedert sich in mehrere Bereiche.

Aufschrift

Die Aufschrift enthält allgemeine Angaben zum Grundbuchblatt. Hierzu gehören insbesondere:

• zuständiges Amtsgericht,
• Grundbuchbezirk,
• Blattnummer,
• Hinweise auf Umschreibungen oder Schließungen,
• Kennzeichnung von Wohnungseigentum, Teileigentum oder Erbbaurechten.

Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis werden sämtliche Angaben zum Grundstück selbst aufgeführt.

Dazu zählen insbesondere:

• Gemarkung,
• Flur und Flurstück,
• Lagebezeichnung,
• Nutzungsart,
• Grundstücksgröße,
• Veränderungen des Grundstücksbestandes.

Abteilung I – Eigentumsverhältnisse

Die erste Abteilung enthält die Angaben zum Eigentümer oder Erbbauberechtigten.

Je nach Eigentumsform werden natürliche Personen, juristische Personen oder Gesellschaften mit den erforderlichen Identifikationsmerkmalen eingetragen. Besteht Miteigentum, werden sämtliche Berechtigten sowie deren Beteiligungsverhältnisse vermerkt.

Außerdem enthält diese Abteilung die Grundlage des Eigentumserwerbs, beispielsweise Kaufvertrag oder Erbfolge, sowie das Datum der Eintragung.

Abteilung II – Lasten und Beschränkungen

In Abteilung II werden sämtliche dinglichen Rechte und Belastungen eingetragen, soweit sie keine Grundpfandrechte darstellen.

Hierzu gehören unter anderem:

• Grunddienstbarkeiten,
• beschränkte persönliche Dienstbarkeiten,
• Nießbrauch,
• Wohnungsrechte,
• Reallasten,
• Vorkaufsrechte,
• Erbbaurechte.

Außerdem finden sich hier Verfügungsbeschränkungen, Insolvenzvermerke, Zwangsversteigerungsvermerke, Testamentsvollstreckungen sowie weitere öffentlich-rechtliche Hinweise.

Abteilung III – Grundpfandrechte

Die dritte Abteilung enthält sämtliche Grundpfandrechte.

Hierzu zählen insbesondere:

• Grundschulden,
• Hypotheken,
• Rentenschulden.

Auch spätere Änderungen oder Löschungen dieser Rechte werden hier dokumentiert.

Rangfolge der Rechte

Die Reihenfolge der Eintragungen bestimmt den Rang der jeweiligen Rechte. Grundsätzlich gilt: Frühere Eintragungen haben Vorrang vor später eingetragenen Rechten.

Diese Rangfolge gewinnt insbesondere bei einer Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung an Bedeutung. Wer an erster Rangstelle eingetragen ist, wird regelmäßig zuerst berücksichtigt.

Grundschuld

Die Grundschuld ist das in Deutschland am häufigsten verwendete Grundpfandrecht. Sie dient in erster Linie der Absicherung von Darlehen und wird im Grundbuch eingetragen.

Im Unterschied zur Hypothek besteht die Grundschuld unabhängig von einer konkreten Forderung und kann deshalb flexibel für verschiedene Finanzierungen genutzt werden.

Notar

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie übernimmt der Notar eine zentrale Funktion. Er beurkundet den Kaufvertrag, überwacht die Einhaltung der gesetzlichen Formvorschriften und sorgt für die rechtssichere Abwicklung der Eigentumsübertragung.

Zu seinen Aufgaben gehören insbesondere:

• Beurkundung des Kaufvertrags,
• Beantragung der Eigentumsumschreibung,
• Sicherstellung der Eintragung im Grundbuch.

Eine individuelle Rechtsberatung gehört hingegen grundsätzlich nicht zu seinen Aufgaben.

Kaufvertrag

Der Immobilienkaufvertrag bildet die rechtliche Grundlage für den Eigentumsübergang.

Er regelt unter anderem:

• Kaufpreis,
• Rechte und Pflichten der Vertragsparteien,
• Zahlungsmodalitäten,
• Übergabetermin,
• Gewährleistungsregelungen.

Durch die notarielle Beurkundung erhalten beide Vertragsparteien ein hohes Maß an Rechtssicherheit.

Baulast

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Sie können Voraussetzung für die Genehmigung eines Bauvorhabens sein.

Typische Baulasten sind:

• Abstandsflächenbaulast,
• Stellplatzbaulast,
• Erschließungsbaulast.

Sie werden nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis geführt.

Reallast

Eine Reallast verpflichtet den Eigentümer eines Grundstücks zu wiederkehrenden Leistungen zugunsten einer anderen Person oder eines anderen Grundstücks.

Man unterscheidet zwischen öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Reallasten. Beide können den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie beeinflussen.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Rechte und Pflichten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Es enthält Vorschriften über:

• Verwaltung des Gemeinschaftseigentums,
• Beschlussfassungen,
• Kostenverteilung,
• Rechte und Pflichten der Eigentümer.

Damit bildet das WEG die rechtliche Grundlage für das Zusammenleben in einer Eigentümergemeinschaft.

Eigentum

Nach § 903 BGB verleiht das Eigentum die umfassendste rechtliche Herrschaft über eine Sache. Der Eigentümer darf grundsätzlich frei über sein Eigentum verfügen, soweit keine gesetzlichen Vorschriften oder Rechte Dritter entgegenstehen.

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum verbindet das Sondereigentum an einer einzelnen Wohnung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum des Gebäudes und Grundstücks.

Teileigentum

Teileigentum bezeichnet das Sondereigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind. Hierzu gehören beispielsweise:

• Gewerbeeinheiten,
• Büroräume,
• Lagerflächen,
• Tiefgaragenstellplätze.

Gemeinschaftseigentum

Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Gebäudeteile und Grundstücksflächen, die nicht im Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers stehen.

Dazu zählen unter anderem:

• Dach,
• Fassade,
• Fundament,
• Treppenhaus,
• Aufzüge,
• Außenanlagen,
• gemeinschaftliche Grünflächen.

Sondereigentum

Sondereigentum umfasst diejenigen Gebäudeteile, die ausschließlich einem einzelnen Wohnungseigentümer gehören und von diesem allein genutzt und verwaltet werden dürfen.

Sondernutzungsrecht

Ein Sondernutzungsrecht berechtigt einen Wohnungseigentümer, bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums ausschließlich zu nutzen.

Häufige Beispiele sind:

• Gartenflächen,
• Kfz-Stellplätze,
• Dachterrassen.

Mietspiegel

Der Mietspiegel informiert über die ortsübliche Vergleichsmiete einer Gemeinde oder Stadt und dient als Orientierung bei der Festlegung angemessener Mieten.

Man unterscheidet zwischen:

• Einfacher Mietspiegel: basiert auf einer Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten ohne besondere wissenschaftliche Anforderungen.
• Qualifizierter Mietspiegel: wird nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt und regelmäßig fortgeschrieben. Er besitzt eine höhere rechtliche Aussagekraft und wird häufig in mietrechtlichen Verfahren herangezogen.