Anwendungsbereiche des Sachwertverfahrens
Das Sachwertverfahren dient der Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie und wird insbesondere bei Objekten angewendet, die überwiegend vom Eigentümer selbst genutzt werden. Im Mittelpunkt steht dabei nicht der erzielbare Ertrag, sondern der materielle Wert des Grundstücks und der darauf befindlichen baulichen Anlagen. Das Verfahren ermöglicht eine nachvollziehbare Bewertung auf Grundlage der vorhandenen Bausubstanz.
Ablauf des Sachwertverfahrens
Die Bewertung erfolgt schrittweise. Zunächst werden der Bodenwert sowie die Werte der Gebäude und sonstigen Anlagen getrennt ermittelt. Anschließend werden diese Werte zusammengeführt und mithilfe eines Sachwertfaktors an das aktuelle Marktgeschehen angepasst.
Das Berechnungsschema lautet:
- Gebäudewert (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung)
- zuzüglich Wert der Außenanlagen
- zuzüglich Bodenwert
- ergibt den vorläufigen Sachwert
- multipliziert mit dem Sachwertfaktor
- ergibt den marktangepassten vorläufigen Sachwert
- anschließend Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale (boG)
- Ergebnis ist der endgültige Sachwert
Normalherstellungskosten (NHK)
Die Normalherstellungskosten bilden die Grundlage für die Berechnung des Gebäudewertes. Sie geben an, welche durchschnittlichen Kosten entstehen würden, um ein vergleichbares Gebäude unter üblichen wirtschaftlichen Bedingungen neu zu errichten.
Die Herstellungskosten werden nach folgender Formel berechnet:
NHK × Gebäudefläche = Herstellungskosten (HK)
Als Gebäudefläche wird je nach Bewertungsmodell beispielsweise die Wohnfläche oder die Bruttogrundfläche verwendet. Da bestehende Gebäude im Laufe der Zeit an Wert verlieren, wird anschließend die Alterswertminderung berücksichtigt.
Gebäudestandard
Für die Wertermittlung wird zunächst der Ausstattungs- und Qualitätsstandard des Gebäudes bestimmt. Hierfür dienen die in der Sachwertrichtlinie enthaltenen Orientierungstabellen. Je nach Bauqualität und Ausstattung erfolgt die Einstufung in einen Standardbereich von 1 bis 5, der Einfluss auf die anzusetzenden Herstellungskosten hat.
Besondere Bauteile und Einrichtungen
Neben dem eigentlichen Gebäude können weitere Bauteile den Immobilienwert beeinflussen. Diese sind gesondert zu erfassen und zu bewerten.
Hierzu zählen beispielsweise:
- Kelleraußentreppen
- Eingangsüberdachungen
- Balkone
- Terrassen
- sonstige wertrelevante Anbauten
Baunebenkosten
Zu den Normalherstellungskosten gehören neben den eigentlichen Baukosten auch die sogenannten Baunebenkosten. Hierunter fallen unter anderem Planungsleistungen, Genehmigungsgebühren, Kosten der Bauüberwachung sowie weitere Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Errichtung des Gebäudes entstehen. Diese Kosten sind in den NHK in der Regel bereits enthalten.
Baukostenregionalfaktor
Die Baukosten unterscheiden sich regional teilweise erheblich. Um diesen Unterschieden Rechnung zu tragen, wird der Baukostenregionalfaktor verwendet. Er passt die durchschnittlichen bundesweiten Herstellungskosten an das örtliche Baukostenniveau an und sorgt so für eine realistischere Wertermittlung.
Alterswertminderung
Mit zunehmendem Alter verliert ein Gebäude an Wert. Dieser Wertverlust wird als Alterswertminderung bezeichnet und im Sachwertverfahren berücksichtigt. Grundlage der Berechnung sind die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes sowie die verbleibende Restnutzungsdauer. In der Praxis erfolgt die Werterminderung meist nach einem linearen Abschreibungsmodell.
Außenanlagen
Zum Sachwert einer Immobilie gehören neben dem Gebäude auch die Außenanlagen. Darunter fallen sämtliche fest mit dem Grundstück verbundenen Anlagen außerhalb des Gebäudes, beispielsweise:
- Zufahrten und Wege
- Einfriedungen und Zäune
- Ver- und Entsorgungsleitungen
- Stellplätze
- Garten- und Grünanlagen
Diese Einrichtungen werden gesondert bewertet und anschließend dem Gebäudewert hinzugerechnet.
Sachwertfaktor
Der zunächst berechnete Sachwert bildet lediglich den Substanzwert einer Immobilie ab. Da sich tatsächliche Kaufpreise häufig von diesem rechnerischen Wert unterscheiden, erfolgt eine Anpassung an die aktuellen Marktverhältnisse mithilfe des Sachwertfaktors.
Der Sachwertfaktor wird aus den Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet und berücksichtigt insbesondere Unterschiede hinsichtlich Objektart, Größe und regionalem Immobilienmarkt. Erst durch diese Marktanpassung entsteht ein Verkehrswert, der die tatsächlichen Marktgegebenheiten realistisch widerspiegelt. Dadurch erhält das Sachwertverfahren einen engen Bezug zu den tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien.
