Anwendungsbereiche des Ertragswertverfahrens
Das Ertragswertverfahren gehört neben dem Vergleichswert- und dem Sachwertverfahren zu den in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelten Bewertungsverfahren. Es wird vor allem eingesetzt, um den Marktwert von Immobilien zu bestimmen, die überwiegend zur Erzielung von Erträgen genutzt werden.
Typische Anwendungsfälle sind:
- Mehrfamilienhäuser
- Wohn- und Geschäftshäuser
- Büro- und Gewerbeimmobilien
- sonstige Renditeobjekte
Im Mittelpunkt der Bewertung stehen die nachhaltig erzielbaren Einnahmen der Immobilie.
Varianten des Ertragswertverfahrens
Die ImmoWertV unterscheidet drei Verfahren zur Ermittlung des Ertragswertes:
- Allgemeines Ertragswertverfahren
- Vereinfachtes Ertragswertverfahren
- Periodisches Ertragswertverfahren
Je nach Objektart und Ertragssituation wird das jeweils geeignete Verfahren angewendet.
Allgemeines Ertragswertverfahren
Beim allgemeinen Ertragswertverfahren wird zunächst der nachhaltig erzielbare Reinertrag der Immobilie ermittelt. Von diesem wird die Verzinsung des Bodenwertes abgezogen. Der verbleibende Gebäudeertrag wird anschließend mithilfe eines Kapitalisierungsfaktors auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Abschließend wird der Bodenwert wieder hinzugerechnet. Gegebenenfalls werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt.
Formel:
EW = (RE − BW × LZ) × KF + BW ± boG
Abkürzungen:
- EW: Ertragswert
- RE: Reinertrag
- BW: Bodenwert (ohne selbstständig verwertbare Teilflächen)
- LZ: Liegenschaftszinssatz
- KF: Kapitalisierungs- bzw. Barwertfaktor
- boG: besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Vereinfachtes Ertragswertverfahren
Beim vereinfachten Ertragswertverfahren erfolgt die Wertermittlung auf Grundlage des kapitalisierten Reinertrags. Zusätzlich wird der abgezinste Bodenwert berücksichtigt. Dieses Verfahren kommt häufig dann zum Einsatz, wenn eine vereinfachte und dennoch marktgerechte Bewertung ausreichend ist.
Formel:
EW = RE × KF + BW × 1/qⁿ ± boG
Abkürzungen:
- EW: Ertragswert
- RE: Reinertrag
- BW: Bodenwert (ohne selbstständig verwertbare Teilflächen)
- KF: Kapitalisierungs- bzw. Barwertfaktor
- 1/qⁿ: Abzinsungsfaktor
- n: Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen
- boG: besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Periodisches Ertragswertverfahren
Das periodische Ertragswertverfahren wird verwendet, wenn die Erträge einer Immobilie im Laufe der Zeit deutlich schwanken oder von den marktüblichen Erträgen abweichen. Anders als bei den anderen Verfahren werden hier die tatsächlich zu erwartenden Einnahmen für jede einzelne Periode berücksichtigt.
Die zukünftigen Reinerträge sowie der Restwert des Grundstücks am Ende des Betrachtungszeitraums werden jeweils auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Dadurch lässt sich auch bei wechselnden Erträgen ein realistischer Marktwert bestimmen.
Rohertrag
Der Rohertrag umfasst sämtliche Einnahmen, die bei ordnungsgemäßer Nutzung eines Grundstücks erzielt werden können. Hierzu zählen insbesondere Miet- und Pachterträge sowie weitere regelmäßige Einnahmen aus der Nutzung der Immobilie.
Reinertrag
Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Er stellt den tatsächlichen wirtschaftlichen Ertrag dar, der dem Eigentümer nach Abzug der laufenden Aufwendungen verbleibt und bildet die Grundlage für die Ertragswertermittlung.
Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten sind Ausgaben, die vom Eigentümer zu tragen sind und in der Regel nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Sie mindern den wirtschaftlichen Ertrag der Immobilie.
Hierzu zählen insbesondere:
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungskosten
- Mietausfallwagnis
- nicht umlagefähige Betriebskosten
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer beschreibt den Zeitraum, in dem ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Unterhaltung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist ein wichtiger Einflussfaktor bei der Berechnung des Ertragswertes.
Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz ist ein marktbezogener Zinssatz, der zur Kapitalisierung der zukünftigen Erträge verwendet wird. Er berücksichtigt das allgemeine Renditeniveau vergleichbarer Immobilien und sorgt dafür, dass der ermittelte Ertragswert den aktuellen Marktverhältnissen entspricht.
Barwertfaktor
Der Barwertfaktor dient dazu, zukünftige Erträge auf ihren heutigen Wert umzurechnen. Er berücksichtigt den Zeitwert des Geldes und ermöglicht es, die künftig erwarteten Einnahmen einer Immobilie auf den Bewertungsstichtag zu beziehen. Dadurch können zukünftige Zahlungsströme realistisch in die Wertermittlung einfließen.
